Una vez más el CIS de este inicio de 2026 afianza la percepción en todos los españoles, de que la vivienda es el primer problema en nuestro país. Lo que perciben, y lo que sufren, pues ambas percepciones son muy altas, y en claro aumento.
Pocos ciudadanos en España saben que la vivienda depende por Ley, por Constitución, y por Sentencias del Tribunal Supremo…, de las Comunidades Autónomas.
En esta realidad no somos capaces de valorar que cuando votamos o no votamos en las Elecciones Autonómicas, estamos votando también, para bien o para mal, sobre el problema de la vivienda y de sus posibles soluciones con Leyes y ayudas.
La Constitución de 1978 lo dejó muy claro y establece un reparto competencial entre el Estado y las Comunidades Autónomas. En materia de vivienda ocurre algo clave. La vivienda no aparece como competencia exclusiva del Estado. En cambio, sí aparece expresamente atribuida a las Comunidades Autónomas.En los últimos años, el Gobierno central ha aprobado leyes como la Ley por el Derecho a la Vivienda (2023). Pero aquí está el punto clave. El Estado no legisla la vivienda “en sí”, sino pone las Condiciones básicas, el Marco general, los Aspectos económicos o civiles (alquileres, índices, fiscalidad).
¿Y eso es suficiente? Pues no. Es labor de las Comunidades y depende de lo que estas legislen y hagan.
La aplicación real depende de si la Comunidad Autónoma decide aplicarla y sobre todo cómo la adapta o qué instrumentos crea.
La aplicación real depende de si la Comunidad Autónoma decide aplicarla y sobre todo cómo la adapta o qué instrumentos crea.
Por eso hay tremendas diferencias legales entre lo que hacen Comunidades como País Vasco y Navarra, o Aragón y Madrid, por poner algunos ejemplos divergentes.
En unas comunidades se aplica lo que se dicta desde el Estado y en otras no, y por ello los resultados son desiguales. No es casualidad ni depende directamente de sus economías, es consecuencia directa del reparto constitucional que viene desde 1978 y del uso que se haga de los Presupuestos que se reciben, pues no son finalistas.
Hay dos modelos de políticas de vivienda que están enfrentados en España por sus distintas formas entre territorios.
En unas comunidades se aplica lo que se dicta desde el Estado y en otras no, y por ello los resultados son desiguales. No es casualidad ni depende directamente de sus economías, es consecuencia directa del reparto constitucional que viene desde 1978 y del uso que se haga de los Presupuestos que se reciben, pues no son finalistas.
Tenemos el modelos de Vivienda como derecho social con un parque público estable, un buen número de viviendas en alquiler social, intervención del mercado y limitaciones a la especulación. No se trata de decisiones de territorios ricos, pues en gran medida son decisiones políticas que llevan décadas funcionando.
El otro modelo entiende la Vivienda como bien de mercado, y se aplican incentivos al promotor privado, ayudas a la compra, un escasa intervención en precios, y en convencimiento y confianza en que será la oferta privada la que regule los precios y las opciones de acceso.
Cada Comunidad elige uno u otro modelo, o mezclas desiguales entre ellos, y los efectos se acumulan durante años. Y eso lo decidimos a la hora de elegir a nuestros representantes. Y normalmente (no siempre) lo dicen en sus Programas Electorales, esos que nunca los leemos, pues tampoco les interesa mandárnoslos.
Con el Primer Modelo tenemos a Comunidades como Cataluña (no está funcionando bien en la ciudad de Barcelona, por otros motivos como la masificación del turismo), País Vasco, Navarra; y con menos fuerza se trabaja en este modelos en ciertas zonas de Andalucía e incluso de la Comunidad Valenciana y La Rioja.
El modelo de Viena es sencillo y claro. El ayuntamiento es propietario y promotor masivo de vivienda. Más del 60 % del parque de vivienda en la ciudad es social o regulado. Se hacen vivienda para clases populares y medias, no solo para familias vulnerables. Hay una política mantenida desde hace más de 100 años (no depende del color político). En Viena la vivienda es infraestructura social, como el transporte o el agua.
El otro modelo entiende la Vivienda como bien de mercado, y se aplican incentivos al promotor privado, ayudas a la compra, un escasa intervención en precios, y en convencimiento y confianza en que será la oferta privada la que regule los precios y las opciones de acceso.
En ambos modelos se pueden destinar 10 euros o millones de euros para que funcionen de una manera de de otra. El problema no es la cantidad de economía pública de los territorios, sino la decisión política de cómo trabajar.
Cada Comunidad elige uno u otro modelo, o mezclas desiguales entre ellos, y los efectos se acumulan durante años. Y eso lo decidimos a la hora de elegir a nuestros representantes. Y normalmente (no siempre) lo dicen en sus Programas Electorales, esos que nunca los leemos, pues tampoco les interesa mandárnoslos.
Con el Primer Modelo tenemos a Comunidades como Cataluña (no está funcionando bien en la ciudad de Barcelona, por otros motivos como la masificación del turismo), País Vasco, Navarra; y con menos fuerza se trabaja en este modelos en ciertas zonas de Andalucía e incluso de la Comunidad Valenciana y La Rioja.
Pero en el lado opuesto tenemos ejemplos claros como Madrid, Aragón o Murcia.
Hay diversos modelos de controlar los precios de la vivienda, en España y en Europa.
El factor de saber trabajar bien el mercado público, sobre todo en zonas que debemos decidir si ya están o no tensionadas por precio o por cantidad (yo creo que en todas) y el de trabajar mucho más en los mercados de alquiler público, en la rehabilitación de vivienda que sea pública, y en legislar qué se puede hacer sobre suelos públicos para levantar viviendas públicas con determinadas cargas legales para no poderlas llevar al mercado libre.
El problema de la vivienda en España es urgente, necesita soluciones a corto plazo y a medio plazo. Y ambas posibles soluciones son bien distintas. A medio plazo las dictadas por el Gobierno actual de Pedro Sánchez son buenas, pero llegan muy tarde.
En el corto plazo se deberían convertir en Zonas Tensionadas al menos todas las grandes ciudades de más de 100.000 habitantes, y aplicar con otro rigor las medidas que para ellas existen en estos momentos. No son una panacea, pero ayudan a dar un toque de advertencia.
Hay que cambiar el modelo de construcción de vivienda. Crear muchas más Cooperativas (hay varios modelos legales) desde Asociaciones, o desde Comunidades de Vecinos.
Deben los Ayuntamientos entrar en el mercado de la vivienda de forma directa, construyendo en sus propios suelos, para viviendas destinadas al alquiler.
No es posible legalmente controlar los precios, por lo que se deben buscar otras alternativas. Veamos algunas ciudades europeas.
En los Países Bajos el Estado Central es quien regula los alquileres y los numerosas cooperativas de viviendas. Y los Municipios controlan la gestión directa y el suelo que ponen a disposición de esos bloques de viviendas. Amplio sector de vivienda social está gestionada por “housing associations”. Y tienen un sistema de alquiler regulado por puntos (según el tamaño de la vivienda, su calidad, o su ubicación en el barrio de la ciudad). El mercado libre existe, pero no domina el sistema. El Estado marca unas reglas duras, y es el municipio con su ayuntamiento quien las ejecuta.
Las diferencias de estos modelos (también en Francia hay similares) es que por una parte son los Ayuntamientos los que deciden y realizan políticas de vivienda. Que se trabaja mucho el tema de Cooperativas con diversas variables. Y que son política de muy largo alcance con décadas de funcionamientos.
El control de los precios en un mercado libre no es posible… excepto que dentro de ese mercado libre estén con una gran representación de viviendas los propios Ayuntamientos, Gobiernos y Cooperativas de Asociaciones muy diversas.
El alquiler asequible para las Clases Medias de cada sociedad, no se decreta. Se construye más de forma pública, se mantienen esas políticas de apoyo y se protegen los precios de alquiler y venta durante décadas.
Y se debe estudiar el servicio público de vivienda en alquiler con o sin derecho a compra, desde diferentes ópticas de calidad, de tamaño, de diseño. No debe ser solo una idea de vivienda para toda la vida, sino un inicio de la emancipación, de la que puedes y debes ir cambiándote a lo largo de tu vida varias veces, por necesidad.
Julio Puente
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